부동산명의신탁에 관한 법리(부동산실명법)
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부동산명의신탁의 법리
1.부동산실권리자명의등기에관한법률의 적용대상
부동산에 관한 소유권 기타 물권에 한함, 주주명의 등에는 적용되지 않음.
제1조(목적)
이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(명의)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
2.기본유형
가.단순등기명의신탁(2자간 명의신탁)
-신탁자가 자신명의의 부동산을 수탁자에게 신탁하는 경우
-명의신탁약정은 무효이며, 이전등기 또한 무효이다.
-수탁자는 신탁자에 대하여 부당이득이 되며 반환거부시는 횡령죄.
나.중간생략등기형명의신탁(3자간 명의신탁)
-신탁자가 제3자로부터 부동산을 매수한 뒤 매도인으로부터 곧바로
수탁자에게로 등기를 마치는 경우
-명의신탁약정은 무효이며, 이전등기 또한 무효이다. 다만 매도인과
신탁자사이의 매매계약은 유효로 해석된다.
-수탁자는 매도인에 대하여 부당이득이되며, 반환거부시는 횡령죄.
신탁자는 매도인을 대위하여 매매계약에 기초해 매도인의 부당이득의
권리를 대위행사가능.
다.계약형명의신탁
-신탁자의 위임에 따라 수탁자가 자기 이름으로 매도인으로부터 부동산
을 매수한 뒤 등기 역시 수탁자이름으로 마치는 경우
-(1)매도인이 명의신탁사실을 알고 있었던 경우에는 명의신탁약정은
무효이며, 이전등기도 무효이다.
-(2)반대로 매도인 몰랐던 경우에는 명의신탁약정은 역시 무효이나,
이전등기는 유효하다. 따라서 수탁자는 확정적으로 소유권을 취득하
며, 횡령죄의 문제가 발생하지 않는다.
제4조(명의신탁약정의 효력)
① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
3.명의신탁이 인정되는 경우
-종중과 종중원간
-배우자간
4.과징금 및 이행강제금, 벌금
제5조(과징금)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(가액)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.
1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(실채무자)
② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다.
1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가
2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액
③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(물납)할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다.
⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다.
⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제6조(이행강제금)
① 제5조제1항제1호에 따른 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 다만, 제4조제2항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기하여야 한다.
② 제1항을 위반한 자에 대하여는 과징금 부과일(제1항 단서 후단의 경우에는 등기할 수 없는 사유가 소멸한 때를 말한다)부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과한다.
③ 이행강제금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다.
제7조(벌칙)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 및 그를 교사(교사)하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자 및 그를 교사하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.
③ 제3조를 위반하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.